导读：二手房按揭贷款的具体流程和相关资料准备，前提是需要所购房屋必须是产权明晰，具有市场流通的房屋。二手房按揭贷款过程中存在风险，需要规避交易风险，减少交易纠纷。本文还结合案例进行相关说明。

二手房按揭贷款流程

***步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须是产权明晰，并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，老王享有贷款金额及时间的条件越优越;3.买卖双方签订的购房协议书;4.同意以所购房屋作抵押的证明

;5.有不低于购房价款30%的自有资金;6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。

房屋的主人(即售房人)须提供如下资料：

1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;2.房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：确定符合条件并提供完以上资料后，老王就去银行指定的小编事务所填写二手房按揭申请表，由小编把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对老王和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。这时老王须交纳所购房屋价值4‰的小编费。

第五步：与贷款银行签订借款合同。

第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入指定账户。

二手房按揭贷款的风险

案例：李*姨和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在文昌路上的一套住宅，李*姨先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，李*姨以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款，不料，银行在审批过程中以李*姨不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。

问题分析：在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。李*姨在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果李*姨在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。

专家提醒：二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。在办理按揭手续时存在的风险主要有：

一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方只会支付首期款，如果买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险。

三、为了有效地规避二手房按揭中的风险，建议使用银行提供的新业务。如建设银行近期推出了特色产品

———“百易安”交易资金托管业务，它由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款，即买卖双方在谈妥了交易价格签订买卖协议后，在银行的监督下办理过户等手续，在首期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行，这样来保证买卖双方的利益，收费标准是：50万元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按200元收取。

二手房贷费用知多少

一般来说二手房按揭的费用包含：贷款相关费用和交易费用

一、贷款相关费用：

服务费：贷款额×2%(最低1000元)评估费：评估额×5‰(最低收费400元)公证费：贷款额×1‰抵押登记费：80元保险费：(贷款本息和与房价之比)的最低值×0.5‰×系数(贷款年限+1)

二、交易费用：

契税：成交价格(市场价格)×1%(房屋单价≥3000元/平方米的为1.5%)住房所有权登记费：

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