贷款买房时等额本息还款真的不合算吗

 代办工资流水     |      2020-03-28 00:00
从现在购房还款的方式来看,其实还是等额本息还款占据了主流。有部分消费者认为,等额本息还款实际上是多付了利息,自己吃亏了,但又无法承受等额本金还款,只能吃个闷亏。那么,等额本息还款真的不合算吗?
等额本息是指一种购房贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),和等额本金是不一样的概念。
每月还款额计算公式如下:
[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
下面举例说明,假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款,贷款期限20年,贷款年利率4.2‰,每月还本付息。按照上述公式计算,每月应偿还本息和为1233.14元。
上述结果只给出了每月应付的本息和,因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础,一个月为一期,***期贷款余额20万元,应支付利息700元(200000×4.2%/12),支付本金533.14元,仍欠银行贷款199466.86元;第二期应支付利息(199515.67×4.2%/12)元。
一字之差,却是截然不同的两种还款方式。
①等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。
这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,无疑是***的选择!
②等额本金还款法
计算公式:
每月应还本金:a/n
每月应还利息:an*i/30*dn
注:a贷款本金i贷款月利率n贷款月数an第n个月贷款剩余本金,a1=a,a2=a-a/n,a3=2-2*a/n...以次类推dn第n个月的实际天数,如平年2月就为28,3月就为31,4月就为30,以次类推。
由于每月所还本金固定,而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减,因此,等额本金还款法在贷款初期月还款额大,此后逐月递减(月递减额=月还本金×月利率)。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款,等额本息还款法的月还款额为760.40元,而等额本金还款法的首月还款额为923.06元(以后每月递减2.04元),比前者少出163.34元。
由于后者提前归还了部分贷款本金,较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱,当然贷款利息总的计算下来就少一些(10年下来共计为3613.55元),而并不是借款人得到了什么额外实惠!此种还款方式,适合生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等)或预计收入会逐步减少的人使用。
也就是说,等额本息还款法实际上是等比数列,等额本金还款法是等差数列。
许多人由于不了解银行的利息计算原理,误以为采用等额本金还款法就可以节省利息,实际上不是那回事。大家都知道,钱在银行存一天就有一天的利息,存的钱越多,得到的利息就越多。同样,对于贷款来说也一样,银行的贷款多用一天,就要多付一天的利息,贷款的金额越大,支付给银行的利息也就越多。因此,利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理。
不同的还款方式,只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质,无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还,造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用,进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见,不管采取哪种贷款还款方式,银行都没有做吃亏的买卖,客户也不存在节省利息支出的实惠。
【电/微:185-2151-4564韩经理】本地代做银行流水账单公司提供办理银行工资流水、企业对公流水、单位在职证明、工作收入证明、银行存款证明、征信报告修复,质量好价格低.