买房贷款办理的相关流程有哪些

 代办工资流水     |      2020-03-29 00:00
经历过前期的看房选房、签约认购,接下来就进入到支付房款的环节了。买房分为全款和贷款,贷款又分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款;个人贷款后,还需要选择还款方式,是采用等额本息还是等额本金。当然,买房贷款前,还应该了解最新的贷款政策。接下来,我将为大家解析整个贷款办理的相关流程。
一、公积金贷款流程
1、贷款申请
借款人向委贷银行提出贷款申请。
2、贷款受理
①公积金管理中心或委贷银行需要对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度等的真实性、合规性进行初步审查。
②初审通过的,委贷银行约请申请人进行面谈,进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况,并建立面谈记录。
③初审、面谈均符合规定的,委贷银行受理贷款申请。
3、贷款审批
①贷款申请由委贷银行受理的,委贷银行需及时报送公积金中心审批。
②公积金中心自贷款受理或收到委贷银行报送材料之日起,在一定期限内完成贷款审批。公积金组合贷款另需经委贷银行进行商业贷款审批。
③贷款申请延期的或者未获批准的,公积金中心或委贷银行需告知申请人原因。
4、合同签订
贷款申请获批准后,由委贷银行通知借款人办理签约手续。借款人及其配偶、房屋产权共有人、保证人、委贷银行、公积金中心应当共同签订《担保借款合同》,借款人同时签具借款借据。
5、放款审核
中心收到房屋抵押权证后进行放款审核。
6、贷款发放
委贷银行应按《担保借款合同》约定的放款条件,审核无误后发放贷款,贷款资金按合同约定的账户划转。
注意:办理公积金贷款前,个人需连续足额缴纳一定的期限,方可办理公积金贷款。在办理贷款前,为避免影响到贷款额度,个人***不要提取自己的公积金。
二、商业贷款流程
1、递交申请及材料
签好房屋买卖合同后就可以向银行申请办理房贷了,无论是一手房贷款还是二手房贷款,在选定了贷款银行后,首先要将自己的申请材料递交给负责房贷业务的银行客户经理。申请贷款时需要提交以下材料:
①身份证、户口本、结婚证原件及复印件。
②外地户籍需要提供暂住证或居住证。
③工作单位出具的收入证明(银行要求的固定格式)和工作单位的营业执照副本(复印件)加盖公章。
④买卖合同、首付款发票或收据。
⑤近半年的工资流水或其他资产证明。
⑥银行要求的其他资料。
2、银行受理调查
在贷款银行接收了借款人的材料后,就会对借款人进行审核。目前商业银行的审核流程一般采用四级审批制(信贷员-尽职-信贷科长-分管个人金融业务的行长)。各级审批的重点不尽相同,并且需要担保公司、评估公司、公证、**公司、保险公司等多家公司的合作及配合,需要一定的时间。一般商业贷款正常情况下15个工作日,最长不超过1个月;公积金贷款一般都在1个月左右,最长为1.5个月。
3、银行核实审批
一般而言,银行在收到借款人的贷款申请后会从以下几个方面进行审核:
①房子的情况
这一条主要是针对二手房贷款而言,因为房贷是以房子作为抵押物的,而二手房不同于一手房,不同房龄不同质量的房子其价值必然也不同。对于房龄比较老的房子,一般超过20年以上的,银行就不会再发放贷款了,一些购买老公房的借款人需要特别注意这一点。
②借款人的资质
银行为了保证自己的安全性,会严格审查借款人的各种资质,首先是个人信用,如果借款人此前有过逾期情况或是不确定自己的信用情况,可以持本人身份证到央行查询。
③借款人的还款能力
如果借款人的月供超过了收入的一半以上,那么基本上是不会获得贷款审批的。
4、双方办理相关房贷手续
5、银行发放贷款
①一手房的贷款发放:在借款人贷款审核通过后,银行将贷款金额发放到开发商账户。银行或开发商通知借款人领取相关证件,并按规定偿还贷款。注意事项:借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡(折),按照规定期日开始偿还贷款。
②二手房的贷款发放:银行在收到买方递交的契税票复印件和领证通知单原件后,在三个工作日内,将贷款金额发放到卖方提供的账户中。注意事项:卖方账户为贷款行开办的账户;借款人领取贷款合同、还款明细以及还款账户银行卡(折),按照规定期日开始偿还贷款。
注意:买房采用商业贷款,借款人需为具有完全民事行为能力的自然人,要有稳定的工作和收入,良好的信用记录以及偿还贷款本息的能力。
三、组合贷款流程
1、到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金卡、印章到区县的房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的,还须携带结婚证或其他夫妻关系证明),填写个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书。
2、银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料,考核借款人是否符合贷款条件,计算贷款额度,确定贷款期限。
3、到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
4、到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式,借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
5、办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
6、签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到银行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的,单位与贷款银行签订协议。
7、银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
买房贷款过程中,公积金贷款是首选,但在实际的操作过程中,存有一定的难度;因为公积金贷款期限长,很多楼盘开发商更偏向于商业贷款,买前要注意问清楚该楼盘是否接受公积金贷款。如果个人公积金贷款额度暂时不够,可以采用组合贷款的方式,而不要先采用商业贷款后转组合贷款,据了解,有些是很难转的。
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