背景法律知识介绍

所谓个人住房贷款“假按揭”一般是指没有真实的商品房买卖关系，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假买卖的方式，套取银行个人住房贷款的行为。

“假按揭”通常采用的方式是开发商利用本单位职工或其他关系人的名义(名义借款人)申请按揭贷款，由开发商(实际用款人)按月偿还按揭贷款。如楼盘遇到真正购房人，开发商再将“假按揭”贷款一次性偿还，为真正购房人办理贷款、产权等手续，完成房屋的全部销售过程。如楼盘一直未能销售，开发商资金状况出现了问题，不能按月偿还按揭贷款，往往会出现同一楼盘的大范围违约，甚至有少数开发商在骗取了假按揭贷款后携款潜逃，留下烂尾楼和巨额的不良贷款。此时风险和纠纷便产生了。楼花按揭涉及多个法律关系关系、多方当事人、多个合同。一般包括购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、委托代理合同、商品房回购合同和保险合同的合同组合;主要涉及四方当事人，即购房人(按揭人)、房产商、银行(按揭权人)和保险公司;涉及七个法律关系:

(1)购房人与房产商之间因买卖房屋而产生的房屋买卖合同关系;

(2)购房人为支付购房款向银行贷款而与银行间产生的贷款合同关系;

(3)购房人授权银行以自己名义将贷款存入房产商账户上的委托代理合同关系;

(4)购房人将所购房屋作为按约偿还贷款本金及利息的担保而产生的房屋抵押合同关系;

(5)房产商为保证购房人按期还款而与银行间订立担保还款的保证合同关系;

(6)购房人不能按约定向银行偿还贷款，则由房产商或银行回购房屋而产生的回购合同关系;

(7)购房人按银行指定的险种，向保险公司办理所购房屋保险而与指定保险公司间产生的保险合同关系。

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