购房贷款中本金还款和本息还款有什么区别

 在职收入证明     |      2020-03-25 00:00
现在,多数购房人采用贷款买房的形式置业,其中的绝大多数都选择或只知道"等额本息还款法",也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式--等额本金还款,而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。
1.等额本息还款
等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息,初期利息支出,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加),贷款人每月的还款金额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
2.等额本金还款
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息(本金保持不变、利息逐步递减,提前还贷,不仅归还的本金多,利息也少),因此,贷款人每月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高,支付的利息较多,所以还款金额也较高,但随着时间的递减,每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期偿还较大款项而减少利息支出,适合还款能力强的家庭。
某先生和某女士在同一小区购买了相同面积的住宅,二人分别向银行申请了个人住房贷款,贷款金额都是20万元,期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续,而且某女士事先了解了一下贷款方面的知识,所以她选择的是等额本金还款法。而某先生则选择了等额本息还款法。
当两人入住成为邻居之后,在一次的闲聊中,他们分别说起来自己贷款的事情,并且计算了一下,看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧,当时把某先生吓了一跳,原来,某先生期满后的还款总额(本金和利息)为367547.56元,利息为167547.56元;而某女士的还款总额为337370元,利息为137370元,某先生要比某女士多付30177.56元的利息。当然,某先生从开始还款到最后一次还款,月还款金额都是1531.4482元,而某女士的***次月还款金额要比某先生高200多元,以后每月递减4元左右,这表明某女士的最初还款压力较大。从以上比较中可以看出,等额本金还款和等额本息还款有几个不同点:
(1)支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,"等额本息还款法"的利息总额高于"等额本金还款法"。
(2)还款前期的压力不一样。"等额本息还款法"的月还款金额数相同,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;而"等额本金还款法"的月还款本金不变,但利息由多到少、依次递减,同等情况下,前期的压力要比后期大很多。
(3)还款前两年的利息、本金比例不一样。"等额本息还款法"前几年还款总额中利息占较大比例;"等额本金还款法"的本金平摊到每一次。
(4)提前还款的次数不一样。"等额本金还款法"允许提前还款,并且没有限定提前还款的次数,也不用交纳提前还款的违约金,也就是说,只要贷款人有钱,可以随时提前还贷;而"等额本息还款法"的借款合同条款中对此没有明确规定。
3.提前还贷,哪种还款方式更省钱
银行的内部人士称,想要提前还款,应该尽量减少本金,缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式(等额本息还款法和等额本金还款法)来看,采用等额本息还款法,贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息,这种方式在偿还的初期利息支出较多,本金相对较少,随着还贷时间的增多,每月的利息支出逐步减少,归还的本金逐步增多。采用等额本金还款法,贷款人每月偿还同等额度的贷款本金,利息随本金的递减而递减。
举例说明:假设向银行贷款10万元,10年的贷款期,利率为6.84%,如果在5年内还清贷款,按等额本息还款法计算,将支付利息18354.78元;若按照等额本金还款法计算,在5年内还清贷款需支付17385元利息,两者相差969.78元。按10年计算,等额本息还款法须支付利息38342.65元,等额本金还款法需支付利息34485元,两者相差3857.65元。
由此可以得知,在贷款时间、金额、利率相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如果打算提前还款,贷款时选择等额本金还款法。
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