一份亮眼的流水 F002

一份亮眼的流水 F002
2018年07月04日 01:44 老晋房产观
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今天的话题更进一步,有了一份“体面”的工作,有了公积金还不够,接下来我们得想办法搞一份“养眼”的流水。

流水:你可以简单理解为银行帮你记录的个人收支流水账。

一般我们买房过程中会用得到的贷款分为个人贷款和经营贷款。因此我们的流水也分为两类:个人流水和经营流水。

初级阶段,我们主要接触的是个人流水,也是今天的讨论重点。

银行为什么要看流水

按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中,银行要重点审核借款人的还款能力,确保有稳定收入可以归还贷款,降低坏账的风险。

单位开具的收入证明是办理贷款的必备材料。但收入证明不好证伪,通常只要搞定公司人事,就能把月收入开得比较高(实际操作过程中,一大部分都是50块的萝卜章搞定),所以大部分银行都要求借款人提供银行流水来进一步证明。

什么样的流水可以被银行视为有效流水

1. 工资流水

工资的支付形式主要有两种形式,一是打卡工资,二是转账工资。

所谓打卡工资,是要由银行代发的。以工商银行为例,在银行流水中“摘要”一栏中显示的是“工资”,在“渠道”一栏中显示的是“批量业务”。金额是扣除了社保和公积金后的,所以一定是有零头的。

所谓转账工资,跟普通转账没什么区别。一般这种工资可以认定为劳务报酬。前提是每月固定日期入账(牢记固定日期)。

2. 转账流水

通过柜台、网络或网银转账的交易记录,如果有固定时间,固定金额的转入,也属于银行认可的流水。

3. 自己开公司

需要向银行提交公司的基础材料,公司流水和个人流水。银行通过进账金额乘以所在行业的利润率来计算月收入,要比受薪族更大金额的流水才能覆盖贷款额度,通常两倍以上,越多越好。

需要注意的是,大额资金同额进同额出的不算作进账,今天进账隔天出账也不算数。

银行喜欢什么样的流水

月收入至少是负债(月供+其他负债)的2倍以上(各银行有细微差别)

1. 每个月固定收入进账,清清楚楚。

2. 工资发了,不要立即取走,可以攒几个月(三个月以上为妥),凑一个整数取出,好像零存整取的样子,符合一般人的习惯。

3. 每个月底的结余很重要,余额要能够覆盖住月供。每个月都月光的话,信贷员会置疑你的还款能力。

你甚至可以做到“收支二笔账”,比如,同一家工行开2张借记卡。

其中,所有的“支出”走一张卡。譬如月供,还信用卡,分期付款。

所有的“收入”走一张卡。工资,房租,定期收入。

这样,等信贷主任问你要“流水”时。“收入卡”才会好看。

如何养流水

一般银行要求提供6个月的流水,极少数要求12个月。

1. 工资流水

可以用心养的是转账支付工资的方式。转账方以公司账号最好(个人也可以),须固定日期。每月如果固定5日发工资,那就都在这前后几天,但也别太大条了,切记避开周末和节假日。转账是要备注“工资”或者“代发工资”。工资金额是扣除保险和税费的,要精确到小数点后两位。

2. 奖金流水

转账方也是以公司账号为最佳。转入日期固定,一般是季度奖、半年奖和年终奖,项目奖金也可以,转账时务必备注“奖金”或者“项目奖”等。

3. 租金流水

首先要有一份租房合同,网上有租房合同模板。房租入账要与合同相符,姓名、日期、金额要匹配。房租符合市场行情,可以略高10%-30%。

4. 其他流水

分红、补贴、报销、避税工资等也可以视为有效流水,金额不宜过高,可以起辅助作用,不展开了。

如何识别J流水

某宝网几十块可以买一份J流水,但是说实话太假了。大多数信贷员一眼就能够看出来,只是他们愿不愿意说破的问题了。至于他们是不是说破,主要跟开发商的打点密切关联,另外跟当时的金融宽紧政策,银行贷款额度多少也密切相关。

这种流水一般3-4页,上面会标明打卡工资、日常消费、利息结算等等。外行的人看不出什么,可是信贷员们都是天天和流水打交道的,他们对数字极为敏感。有的流水上甚至会出现低级错误,就是利息结算的地方,明显和在账金额不符。

因为只收你几十块的某宝,他们都是批量制作的,他们是不会细致到计算每一份流水的利息结算的。但是这样的错误很容易被信贷员看在眼里,有的时候他们并不点破,而采取下面三种方法:

1. 直接当面要求客户打开网银,核对流水。

2. 同客户一起去柜台重新打印流水。

3. 信贷员悄悄向你的卡里转入一分钱,然后要求你重新打印流水,他会确认是否有着一分钱的入账。

真到了这一步,会被要求买一些银行的保险、理财、贵金属等,成为所谓的“优质客户”,实际就是一笔赞助费,这样你需要额外花一笔钱,情况更糟糕的,甚至会被上浮利率。碰到这种情况,花几千块买些理财产品就好了,不要多讲话,放款要紧。

实在不行的,只能换银行了,最好的办法还是避免走到这一步。

于是,有高人开始DIY。DIY也是有讲究的,首先要打印出一份真实的流水,然后买对应银行的纸张(有的是有水印的),所有出入账记录全部保留,尤其是什么利息啊,水电啊,歌华有线啊......只把固定日期某笔入账...... 点到为止。

老晋点评

我提一个问题。某日,你同时收到两份聚餐的邀请,时间完全一致,一份是普通同事发来的聚会邀请,一份是公司BOSS发来的聚会邀请。你如何选择?很显然,绝大多数人会选择接受BOSS的邀请。

这个问题再反过来看看,他们为什么要邀请你?原因只有一个,在他们和你之间,至少有一个方面是对等的。可能是社会地位,也可能是人脉资源,可能是学识,也可能是兴趣爱好。在我所指的对等关系框架内,狼狈为奸的勾结和抗击倭寇的团结并无二致。

总之,人类社会,任何两个主体,只要能够发生联系的,都是在某个方面或者多个方面或多或少存在着对等关系(包含依存关系),在经济社会中体现的更加明显。

银行所有的资金都有利息成本,它必须把存款放出去赚钱才能支付储户的利息。市场配置资源,能者多得。银行资金只分配给具备驾驭资金能力的人。让他们去投资盈利,以此实现共赢。

你想获得银行一定数额的资金,就必须具备驾驭对等数额资金的能力。这个能力的有效证明,就是流水。

前面两篇,我们一直在讲一个词——“信用”。养流水的本质,也是包装信用。在你还不具备偿还能力的时候,伪装成一个银行眼里的优质客户。

这个概念的应用其实非常广泛。

譬如说:你和一群穷光蛋在一起玩,你最多也就是一个相对富裕的穷光蛋。而你和一群富一代打成一片,你就有很大的机会成为富一代。所谓近朱者赤近墨者黑,一黑到底,一辈子就过去了。

穷光蛋常有而富一代不常有,茫茫人海,去哪里找那么多富一代呢?富一代为啥要搭理你?我上面讲到了,你首先需要找到“对等”关系。先准备一身体面的行头,多接触比自己社会地位更高的人,更有学识的人,更有权势的人,向他们的圈子靠拢,来来往往,你身边就能发现富一代了。而你,大可不必为了伪装阶层而自责,所谓成王败寇,英雄不论出身正是此理。

对于一名合格的投资者而言(不局限投资领域和类型),投资之前,请提前半年、一年养一份银行认可的流水,并始终保持下去,这就是信用资产,是你吃饭的家伙。未来无论是办理住房按揭、抵押贷款、资金周转,还是企业经营贷款,用起都顺手。

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