存量房贷可转为LPR对已经贷款的人有利吗？

存量房贷可转为LPR对已经贷款的人有利吗？

房哥回答：有利。

房贷市场是一个28万亿RMB的存量市场。如果把这个数字和世界各国的GDP作比较，可以排在德国的前面，大约4万亿美元，位列世界第四。

LPR报价由商业银行根据公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF）加点形成，加点幅度主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

LPR设立的目的：引导贷款利率逐步下调。

吃瓜群众们最关心的莫过于自家的房贷利率能不能下降，这就得好好细品了。

央妈的公告出来以后，摆在大家面前的其实是3个选择。

方案1：

按兵不动，原来是咋样还是咋样。

方案2：

转换成“LPR+银行加点”的形式。

方案3：

“固定利率制”。

咱们重点解读后两个选择。

“LPR+银行加点”的方式

商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

举个例子，某笔商贷原合同期限30年,剩余期限为20年，利率为基准利率上浮10%。因此现行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果你在2020年6月决定换成“LPR+银行加点”的方式。

那么根据2019年12月的LPR数值4.8%计算

银行加点=5.39%-4.8%=0.59%

你还贷的利率就会分成两个阶段，

2020年12月及之前，利率5.39%

2021年以后，利率=2020年12月LPR+0.59%

以后每年的房贷利率，会根据之前一年的LPR进行调整。

看到这里，房哥知道有些朋友可能每个字都认识，但是连起来就不知道是什么意思了。

简单的说：银行加点根据你目前的房贷利率确定后，LPR每年浮动，两者相加决定以后你的房贷利率。

“固定利率制”

固定利率制，就是说你可以跟商业银行商量一个“固定利率”，在贷款期限内一直执行固定房贷利率，保持不变。

分析到这里，我们根本看不出来这三种方式，到底哪种好。

因为贷款利率变化是一个动态的过程，必须要动态地看才能给出答案。

如果你2020年选择了转换成LPR，那么十年后的2029年12月28日，LPR已经变成了1.8%，还是上面的案例，银行加点0.59%，那么你的房贷利率就是2.39%。

反之呢，如果你2020年选择固定利率，按照央妈的规定“转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”。

换成人话来说：

原来的利率是多少，就还是多少，LPR降，也和你没关系。

没有什么利不利的，现在央行只给你两个选择，选LPR或固定利率。以前你和银行签订的贷款合同关于利率部分内容就成了废纸。要知道，未来利率走低是一定的，按照原来的合同，背房贷的就可以少还了，但银行怎么会允许你少还，你可是韭菜啊。所以LPR和固定利率应声出炉，本质上就是把房贷和企业贷分开。

未来基准利率一定下降，为了防止利率下降引起的过多资金进入楼市，就把楼市利率和企业利率分开。既刺激了经济，又避免了热钱进入楼市，更能继续割以前的的韭菜，何乐而不为。

总体来说，国家发展到这个阶段，基准利率一定会将，LPR基本稳定，可能略有小降，韭菜们换固定利率那就是固定的韭菜，换LPR这几年可能每月少割你几块几十块钱，想从新政策减少还贷压力..................做梦。

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注意一下，很多人以为新政策是选LPR或旧方案，实际上不是的，给你的是两个新的选择方案：要么永久固定当前的房贷利率，要么选择LPR，很多人没有看清政策内容就开始瞎讨论。如果可以延续之前的房贷利率政策，像我这种上浮利率购房的傻了才会换LPR。

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再次修改，新闻看少了，lpr施行后，基准利率可能很快会取消，之后各种贷款都会锚定lpr。lpr变换很快，更加符合市场波动，宏观调控也更容易下手。不过还是那句，没了基准利率，改为加点的方式，当年上浮利率购房的人群在lpr大趋势往下走的情况下占不到便宜的。

对已经贷款的不利，只对银行有利！

下面我们来分析下，基准利率4.9%。

1.上浮情况，以上浮20%为例，那么最终贷款利率为4.9%*（1+20%）=5.88%，按2019年11月22日更新的5年期LPR为4.8%为基础，我们按照加减点来转换，加点数等于5.88%-4.8%=1.08%（固定不动了）。

现在假如后面LPR下降了，5年期LPR下降为4.6%，按照央行的政策转换后执行利率为4.6%+1.08%=5.68%，相比较基准利率的上浮利率确实少了，但是这个情况是建立在基准利率仍然是4.9%的基础上的，我们把基准利率拉倒LPR一个水平上来看呢，设基准利率为4.6%，上浮20%后执行利率为4.6%*（1+20%）=5.52%，看到了吧，相较于LPR我们这个更低，降得越多坑的越多，所以对贷款利率上浮的人事很不利的。

2.打折情况，以打95折为例，那么最终贷款利率为4.9%*0.95=4.655%，按2019年11月22日更新的5年期LPR为4.8%为基础，我们按照加减点来转换，加点数等于4.655%-4.8%=-0,145%（固定不动了）。

现在假如后面LPR下降了，5年期LPR下降为4.6%，按照央行的政策转换后执行利率为4.6%-0.145%=4.455%，我们把基准利率拉倒LPR一个水平上来看呢，设基准利率为4.6%，打95折后执行利率为4.6%*0.95=4.37%，还是比LPR算出来的低，所以大家都不利，只对银行有利。

其实总结起来就是一句话，基数一样的话，打折的利率比加减点的方式更划算。

1.这个就是针对已经贷款的人制定的

2.存量房贷现在有两个选择，一是转为LPR，二是转为固定利率；

3.不管转哪一种，第一年里利率都不会变；

4.将来利率整体下行的概率是非常非常大的，所以转LPR肯定要更好一些；

5.转固定利率的话，将来利率就和你现在的还款利率一样，永远不变了。

长期来看 中国利率还是下行趋势 且有可能效仿西方的负利率 届时 MLF利率年底 会间接影响lpr利率 整体来看 还是间接性的逐渐减少了购房者的贷款压力的

我感觉长期来看肯定不利，lpr的提出就是为了降准做准备的，就拿6号降低0.5个基准点来说吧，如果像以前那样房贷跟基准挂钩，那就可以少还一点利息了。但是今后房贷根据lpr来算利息，那降准就跟房奴没关系咯。长期来看为了提振实体经济，降准会持续进行，而lpr为了支持住房不抄的方针，大概率会继续维持在高位。综上，lpr就是用来坑死房奴的，个人感觉，不喜勿喷～我也19年入坑的，4.9上浮20%，央妈一纸文书，我一年就要多付大几千的利息，真是日了狗了

LPR与你房贷的关系

2月20日公布的贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR利率报4.05%，上次为4.15%。五年期以上LPR利率报4.75%，上次为4.80%。

去年央妈通知，从2020年3月起，金融机构需要针对存量浮动利率贷款客户协商，客户可以自己选择以LPR的定价基准加点形成，还是以固定利率方式。

这代表啥呢？代表如果你正在进行着房贷还款，那么可能银行会找你商量未执行完的贷款利率，可能有所变动。

那么有好奇的朋友就要问了：“如果按照新基准，我的房贷利率能不能降？这两种需要客户自己选的方案，我该选哪个合适？”

答这么解释一下：如果选择固定利率，那么房贷利率就随着经济周期的起伏变化（划重点：周期性）；如果选择与LPR挂钩的话，LPR往往会在经济转型、市场萎靡的时候下调，从去年8月开始已经下调两次，且下调幅度可观。（划重点：我国正在处于经济转型期）

而且！本次LPR下调会对3月起的新房贷业务产生影响，或许会引发新一轮购房潮。

从中央到地方 发布暖市政策

除2月20日LPR如期“双降”外，在央行召开的2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。

2月25日，在银保监会媒体通气会上银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。” 他指出，“房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”

事实上，已有20余个省市发布了涉及房地产领域的相关政策，多以调整土地供应政策、予以购房补贴和契税补贴为主。整体来看，主要侧重于缓解房企资金压力，救企色彩更浓。

但也有多个地区针对购房者施行了更为优惠的政策：

如河南驻马店出台了17项稳楼市政策，率先降低了公积金贷款购买首套房的首付比例：将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元。同时表示，缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变；大力推广住房公积金组合贷款业务，住房公积金合作银行要推行组合贷款业务；免收抵押登记费用。

广西南宁则是允许144平以内第二套住房使用公积金贷款：职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。此外，从使用公积金到首付，针对多个可能存在的情况做出适当放宽。

安徽马鞍山市宣布首套普通住房交易购房补贴政策再延长一年，延期至2021年2月28日。对于本次在马鞍山购房的家庭，给予购房人商品房价值或存量房（二手房）核价单核定价值1%的补贴；对于高层次人才（具有大学本科及以上学历或中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格的个人）购买限定面积内的房屋，给予购房人商品房价值1.5%补贴。

从银行到房企 举行各种优惠活动

除各地外，有银行也做出了相关举措：2月24日， 浙商银行下发通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地限购、限贷及监管政策情况，将居民家庭购房首套个人住房的首付贷款比例由原来的30%下调至20%。

而在房企中，多项优惠措施也流传开来。

2月16日，恒大集团发布一份题为《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》文件显示：2月18日起，客户购买恒大集团全国在售楼盘，2月份享受75折优惠、3月份购买可享受78折优惠。该文件还进一步提出去化率优惠、一次性付款93折优惠、常规按揭付款95折优惠、首付按揭付款96折优惠、一年分期付款98折优惠和两年优惠分期付款模式。

由于当前中国处在疫情防控时期，恒大鼓励线上认购并提供佣金：假如网上认购转化率70％，销售成交将达7万套，可实现销售金额600亿元。假如当中有一半是推荐购买的，届时将发放佣金3亿元和奖励3.5亿元给网上认购的买家。

“无理由退房”方案首次登上历史舞台。根据公开信息统计，截至2月24日，已有融创、新城、美的、保利、禹洲、中粮等16家房企在部分城市相继推出无理由退房的活动，期限从7天到60天不等。其中除了设定最长直到收房前的“置业反悔周期”外，部分企业更是给出了“差价返还”的保障措施。

恒大、奥园、世茂、中南等多家房企，陆续推出了多项购房优惠权益，涵盖优惠、佣金、奖金、补偿金等。

之所以采取各种优惠活动，来源于房企普遍面临的资金压力。各地售楼处基本关闭，有开业者也门可罗雀，新开发项目基本停工，有序处理存量房产是其求生之举。

线上买房成为趋势？

特殊期间，居家不出就是对疫情最好的防护，买房的多项不必要流程均以线上方式进行。

据不完全统计，目前全国已有超17个省市颁布鼓励房企网上营销的相关条例。通过网上公开认筹、公开选房等模式进行房地产销售，在国家政策层面已是大势所趋。

复工以来，广东省住建厅、江西省住建厅、云南省住建厅等多个省级机关，发布支持房地产建立互联网线上销售平台的相关通知；浙江省建设厅出台鼓励房地产通过线上销售平台开展销售、中介业务的18条措施；山西省住建厅则直接叫停楼盘线下群体性活动，鼓励线上服务。

此外，除省级政策之外，包括南京、成都、佛山、西安、宁波、昆明、济南、杭州等超过10个大中型城市也相继颁布文件，提倡线上售楼模式乃至出台明确政策要求线上实现购房全流程。

有朋友会认为在没有充足的现场审核下，线上认购会显得很“心里没谱”，但线上交易已经产生了较好的反响：在2月25日 极光大数据发布的《居者有其屋：城市居民置业图鉴2020》中显示，目前线上房产交易APP用户规模达4100万人。

二手房的线下经纪门店基本处于闭门状态：根据克而瑞调研二手经纪25个城市8383家门店后的数据显示，其中六成门店仍处于关停状态，而另外四成门店多数已经转换为线上办公，仅4%人员提供实体服务。

二手房经纪目前有四成门店已经开始对外服务，但线下开张的占比仅为3%，另外37%仍然线上办公，其余六成仍然处于关停状态。从二手房经纪人情况来看，只有4%的经纪人开始了实体服务，96%仍处于在线服务状态。其中上海、合肥、惠州二手房经纪人实体服务的比例较高，其他多数城市目前二手房销售基本全部为在线服务。

总结

马上就是3月，存在相关购房需求的朋友可以早做准备了，具体房贷利率会不会因为LPR的双降而有所下降要看各个银行的定价，或许央妈还会在相应时间点进行统筹。

不过也有不少朋友认为，目前的这些优惠活动并没有完全击溃自己一个作为购买者的心防，优惠多数没有针对具体的房价做出调整，具体还要等待疫情的结束时间，静观对房地产行业的后续影响。

足够的优惠、扶持与“房住不炒”理念下需要一个平衡点。

如果以后LPR上涨呢?

总体来说不利。锚定基准利率比较稳定，LRP每个月都可能调整，不确定性太高。

如果你的房贷是低于4.8的，可以毫不犹豫的转。但如果你高于4.8，那么在降息时，你利息下降的程度要比原来的少，虽然加息时上涨的比例也减少了，但都知道加息在可以预见的几年里是不可能的。

已转lpr 之前房贷利率4.41 转化后4.26 每月少一百的月供 还不错

感觉还是固定的好点

5年期内的贷款有利，长期lpe肯定要上涨的