买了新房，有中介说可以按揭转抵押贷，利息比较少。这个是怎么回事？

坐标北京。

看了很多大神的描述说了一大堆的道理，简单直白一点，这是中介为了挣你的手续费想出来的贷款套路而已。

所谓的按揭房转抵押贷利息确实能降低，但是要求是很高的，必须有房本加营业执照，如果没有营业执照，中介会跟你说可以解决，但是需要费用，加上垫资费，三方费用，中介费用，你降低的利息全部给了中介了。

然后呢，办出来以后利息低了，三到10年还款，压力是很大的，而且如果你是公务员，名下是不能有营业执照的，这其实羊毛出在羊身上。

中介为什么会去跟你说能降低利息。为什么不是银行跟你说能降低。就是因为中介掌握信息差，然后赚取中间相对应的费用而已！

建议你不要去接这种电话，也不要去做这种，因为你个人不懂的话，很容易陷入中介的套路。这里收点费用，那里收点费用，弄到最后利息不仅没降低，还给自己弄得一身腥。得不偿失了！

如果说你是做生意的，名下本身就有执照，而且房贷利息确实挺高的！那么，这种情况下可以尝试进行转，但只需要给一到两个点的中介费就行，其他的费用都不要给，那么确实算下来能减免一些利息，这个是真的，如果你是工薪客户，那就完全没必要了，希望我的回答能帮助到你。

坐标，武汉！

“导语：转贷的本质是，用其他未抵押的房产或结清原房贷后，新办一笔用于消费或经营的银行抵押贷款。虽然转贷确实可以达到降息目的，但并不适合所有人。”

1、等额本息转贷对比示例：

2、什么条件下适合转贷？

1）已经取得房产证了2）纯商贷金额≥50万3）房贷利率基点加的高，与当前LPR差值大4）剩余还款期限≥10年5）5年内不考虑卖房或提前还款

4、关于转贷的常见问题：

1）转贷需要找中介吗，有哪些费用？是的，这与转贷的操作方式有关，因为是中介代办，所以一定会有中介服务费，一般是1-2%；如果只有1套按揭房，还会产生垫资成本。

2）转贷一定要先还原贷款再贷出来吗？转贷说到底就是一种用低利率去置换高利率的解决方案，需要先结清原贷款后再重新办抵押。考虑到业务风险，一般也是需要更换贷款银行的。

3）转贷需要有营业执照吗？如果转抵押消费贷，是不需要提供营业执照的。但是，抵押消费通常比抵押经营的利率更高一点，除非想要非常低的利率，那就必须有营业执照。需要注意的是，消费类的期限最长可以20年，而经营类不超过10年，先息后本只能做3-5年 。

按揭转抵押不是每个人都适合。

那什么样的人群不适合？

1、房贷余额较少，低于50w的，房贷利率又不高的。

2、自己和家人都是公务员。

3、特别怕麻烦的。因为 经营贷一般需要3-5年到银行签个字，如果本身不是实际经营，还需要办个执照。

那什么样的适合呢？

1、房贷余额较多，比如余额超100w；

2、本身就是做生意的，有真实经营，有执照；

3、敢于尝试，对于新办个执照 ，以及3-5年去一下银行能接受。

4、本身有其他 信用贷款在用。或者有大额信用卡或网贷。

总之，对于转贷，水深不深，就像以前小学一篇课文，《 小马过河》一个道理。

不去了解，这个水是否深，永远是未知的，担心的，其实我们要做的就是去深入了解，当我们对某一件事花了心思和时间去认真了解，观察后，了解了其原理，自然而然就不担心这个水有多深了。

先说说转为抵押的利与弊

抵押贷款方式的转贷优势：

1、利率相对比按揭低，。

疫情以来， 小微企业日子难过，政策上有实惠。目前普遍能做到最低的利率是年化3.7-4%。

现在房贷普遍的利率，5.5%，等于说抵押比按揭便宜了1.5%，如果你的房贷是200w，就是一年可以节省3w左右的利息。10年就是25-30w。

2、还款方式可以选择先息后本。

假如现在可能很困难，还款压力比较大，我们可以置换成抵押贷款，还款方式可以选择先息后本，每月只要付利息，本金3年后再还。

当然本金大概率是还不上的，怎么办呢，又可以续3年 ，只要征信保持好，中间流水走一下，执照正常的就可以。

3、如果名下有其他贷款，可以把名下 小额信用贷款和 网贷，都置换成一笔抵押贷款。

因为网贷的利率很高，是 抵押利率的3-5倍，见过很多客户网贷20-50w很普遍。如果一下子不能立马把网贷还清，那最合适的方式就是置换抵押贷款。这样既能让征信好看，还能省钱。

当然凡事都有两面，不能光看一面，就像 甘蔗没有两头甜的，说完甜的一头，再说一下不甜的一头。

抵押贷款方式的转贷劣势：

很多人都知道 抵押贷款利息便宜，但为什么没有操作置换呢，原因就在于抵押后续的事相对来说来说会麻烦一些。事情只要一麻烦，执行起来可能就有问题。

劣势1：抵押贷款产品大部分期限较短。

一般是3-5年需要去银行操作一下，就是这一点让很多朋友多了一些顾虑。有部分人因此打消了这个念头。

因为3-5年时间后，很多人担心万一银行不贷给我了怎么办，毕竟是几十甚至几百万的贷款。

其实我们要了解银行的本质就不会这么想了，银行每年都有贷款的任务和指标，贷款也是银行赚钱的业务，另一层面是政策任务，想要带动内需，发展经济很大程度就要需要靠 银行贷款去实现。

所以只要我们自己把征信保持好，相应的流水走一走，到期了自然续贷。多了这样一个流程这是真的，但为了一年能省下几万，跑1-2趟银行是值得的吧。

劣势2、自己不懂，怕被骗，被坑。

因为做抵押贷款涉及的 资金较多，环节也多，并不像我们平时买个东西一样很干脆，很清爽。

再加上自己并不是很懂，所以会望而却步。即使后面有几十万的利息可以省下来，但也不在乎。

那难道就不去做就是正确的选择么，个人觉得因人而异，看自己的想法和观念，如果自己不在意这点利息的，完全是可以忽略的。

如果在意的，现在收入也是比较紧张，就可以做一个深入了解。如何深入了解呢，

比如可以和银行的经理或做贷款中介的交朋友，问他一些问题 ，也不要立马做决定，多对比几个，了解一些关于贷款的本质。

凡事都有规律，有其原理，当我们真正深入了解了之后，会发现其实这个 转贷行为并不复杂。

关于抵押贷款可以参考另一篇原创文章。

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最后，我是杭州本地 银行贷款5年经验，持续在杭州13年，通过自身努力，在杭州买房落户的小凯。

1、如果你现在有负债，想用正确的方法快速上岸；

2、如果你想把目前 贷款利率，降到市面上较低的那一档；

3、如果你不想在贷款这条路上，再踩坑。

关注我 杭州金融小凯 就可以逐步实现了！

你好坐标北京，做金融贷款行业多年，您说的这个是高利息置换低利息。

由于今年疫情原因各大银行对小微企业有利率优惠政策，所以近期身边好多人都选择这种方式（全款买在抵押）看下图对比一下按揭贷款和抵押贷款的区别。

那么全款房再抵押有哪些好处？

（1）可议价空间；房屋全款购房一般业主都比较向往，购房价格可谈价格很充裕。

（2）可节省税费比例；全款购房不用在意网签价格，税费往往都能省下来一笔资金。

（3）全款在抵押利率低（按揭：首套年化5.2%，二套5.7%，抵押贷年化3.85%—4.15%最长30年）名下有真实经营公司利息低至3.65%。

（4）可贷金额高(按揭；首套可贷网签价：6.5成，二套可贷网签价4成，抵押贷可贷额度：评估值的6到7成）

（5）能助您以最快的速度锁定心仪的房子。

什么是“抵押贷”？

所谓“抵押贷”，就是指借款人以自然人名下的房产(住房、商 住两用房)做抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。

也就是说，购房者只要自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱。比如一套100平米的房子，市场评估价是2万每平米，抵押的时候按照6成来算，就可以贷到120万元。所以，只要房款缺口不是很大，不少人都会选择这种方式进行购房。

其实“抵押贷”由来已久，已不是什么新鲜事。只不过根据相关规定，通过“抵押贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房。但由于现在监管难度大，银行很难确定借款人到底拿钱去做什么，也就导致现在仍有人通过这种方式买房。（做好资金截流（取现金），买房完全没有问题）

虽说通过“全款买再抵押”能一次性付款买到房子，办理房屋抵押贷款有什么风险？？

1、违约风险

就算抵押权人是银行，借款人办理房屋抵押贷款也是存在违约风险的，违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人因为自己的一些原因导致被迫违约是因为支付能力不足，这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

2、利率风险

利率风险相信大家都懂，就是指贷款利率水平的变化，给银行的资产价值带来的风险。利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。

总结一句话只要正常还款不逾期你的本笔贷款就不会有任何风险。

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首先转贷并不适合所有人，比较适合这两类人

一：上班族或公务员收入比较稳定，这两年买房办的高利率贷款，单纯的想把利率降低点，想省利息的人。

二：想从房子里再贷点钱出来的人，但是又碍于目前已有贷款不想办高息二押贷款的人。

无论你是第一种还是第二种，你都需要有还款能力和固定的收入再考虑转贷操作哦！有很多客户咨询关于转贷过桥的问题：听说过桥一年可以省下十几万，一年省出一辆车。帮我算算到底划不划算？

什么叫转贷过桥？

重新申请一笔新的贷款替换老的贷款，转贷过桥表现形式为：高利率转低率，银行转机构贷，还款方式不合适转换成还款方式灵活的。

为什么要转贷？

这三年受疫情影响，贷款市场接连降息，央行降准，也出台了一系列的扶持中小微企业的贷款政策，各银行都在大力降息，甚至银行都在贴着放贷。旧的贷款显然对生活资金流动大的人群不再适用。

转贷过桥合适吗？

无疑是合适的。

按揭贷转为抵押贷，高利率转低利率，还款压力大转为还款方式灵活。之前做的贷款还款方式不灵活，压力过大，可以转换成还款方式灵活的，压力相对小一点的产品。如果贷款是短年限的，可以将其转化成长年限的贷款产品。

转贷合适吗？有什么好处？

01

降低月供，减轻压力

按揭只有等额本息和等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本甚至随借随还。

02

释放额度，增加流动资金

按揭转抵押后，可以释放贷款额度。

房贷还了一段时间后，房子就有了空间，特别是近些年，房子作为最稳妥的投资方式，房子的价值几乎都是上涨状态。

原本150万的房子现在涨价到300万，通过转贷方式，把房产增值部分贷出来，这样手里就有一笔备用资金！

03

节省利息，减少开支

我们可以通过转贷，申请新的低息抵押贷款替换原高息的房贷，以降低自己欠款需要支付的利息。

客户赵先生几年前在深圳买了一套房，当时按揭贷款300万，年化利率5.3%。

现在通过转贷操作，把5.3%的房贷转换成年化利率只有3.85%的低息抵押贷款，每年节省4万多利息，3年下来就是13万，大大节省了利息。同时也可以通过这个方式，用低利息的贷款把高利息贷款还掉，有效优化债务。

如果操作不当，有可能有面临抽贷的风险。

借贷有风险，谨记合理借贷，理性消费。

如果你：

1信贷负债已经过高，没办法新增产品

2多次申请银行产品被拒

3有多个小额网贷

4征信有逾期

5征信有多次查询

建议你向专业人员进行分析诊断或关注私信我

另外不要频繁点任何产品，因为每一次的查询都很宝贵，盲目的申请都有可能造成被拒，造成时间成本的堆积。

按揭转抵押，的确大部分抵押贷款利息比按揭低，能节约一定的利息。

但是，并不是人人都可以这样操作，有以下4点，需要注意避坑，不注意就被中介坑骗了。#成都贷款#

还款方式：

按揭：等额本金和等额本息，10-30年

抵押：等额本息和先息后本（随借随还）

利率：

按揭：参考5年LPR：5.4%首套，二套（5.6%）（广州2022年3月）

抵押：参考1年LPR和5年LPR，基本先息后本参考1年LPR年化在3.7%-4.6%不等

等额本息在4.6%-6%不等

打个比方，贷款500w

以上大家可以清楚比较下，中介眼里的说按揭换成抵押，说的是：

按揭30年，年化5.4%，月供28076，

和先息后本3.7%月供15416.，一个月的月供差额：28076-15416=12660.

我们满打满算是1.2w好了，一年就是14.4w，3年就是43.2w。是的，中介朋友圈就是这样算的，真的对了吗？

对，也不对

对的：的确3年，40多w是拦在手里用了，确实是那种薅下来放枕头下，睡觉都香的那种，而且月供相对比等额本息很是轻松。

不对：并不是节省的，先息后本的本金是不会减少的，但是按揭的本金是稍减少的（等额本息前3年还款大头都在利息）

• 且，这个事只适用部分人：

1. 二套首付比例太高的。且在按揭下款期限遥遥无期的时候，也有很多人动过这个心思。

2.拿了房子后现金流紧张，某些基于投资目的购买房产的

3. 原房贷利率过高房贷压力大，且房子有一定抵押额度空间

4. 适用真实经营的生意人，提高资金利用率，维持经营现金流

先息后本的抵押贷，3-10年不归本，的确利息低了且月供少了，是极香的，不管基于以上哪个场景，

想要达到的效果都是一样的：贷款月供压力降低，且资金利用率高不会过多沉淀在房产里。

但是有几点大家要清楚知道的

1. 抵押贷，贷后需要维护营业执照，防止抽贷

2. 抵押贷只有二手房适用，且先息后本参考1年LPR，银行要求几年后归本一次。

有些害怕风险的工薪族在这个要求下开始颤抖了，不禁心里嘀咕起来，那我几年后没有几百万怎么还？

答案：再抵

在丹爷眼里看来，拿着几百万的资金，每个月只要给利息，只要这个车轮能够转下去，就不会想要还本。

反正大部分资源你都不可能完全占有，也都是暂时借用且更大效率利用。

你要买房，攒钱的情况，一边攒一边住的确定性和一边攒一边涨的不确定性，你选哪个？

我曾经一度听闻很多客户朋友的想法：

“大家都说我们一套500w的房子，几百万的身价，但是我觉得生活没什么变化，二套该买不起还是买不起”

不是没有用，是你没用起来

“但是总要还本的啊！”你看了看自己的死工资又看了看没有改变的本金，都和咸鱼一样，一动不动

“多获得一套房子，你走按揭，不也是要把这几百万还清楚吗？一线城市的房子，那么容易获得，除了投胎，我能想到的也就是杠杆了。难道，等哪个脑子瓦特了送你？（如果以后，连杠杆都没有了？）

想要获得却不想付出的，基本看到这里就可以出门左拐了。

对于生意人，追求资金利用率，对随借随还的先息后本有永恒的偏好，

还进去就能再拿出来，资金利用率极高，为经营保持健康现金流。

哪些人不适用

对于首付首贷的小年轻们，不适合玩这样的“游戏”，小年轻出个首付都要脱几层皮的人，怎么给的起全部房款进而去玩抵押的手法？

“你不是说有垫资买房吗？”

“垫资买房也要你至少出4成的首付，剩余的6成满满都是你的成本基数”

打个比方：

你和房东，就一套房子，以250w的网签价成交，但是要垫资买房走抵押，然后先息后本降低月供，
首先你要出部分垫资，垫资买房资金方是不可能给你出全部，出全部的资金方要么是脑子瓦特了，要么是你在做白日梦。
基于以上：网签价大于评估价
最多就给你出评估价6成，网签价250w的房子，评估价我们不要差太多，说230w好吧，6成评估价，就是138w给你哈，记住这个数，网签价250w-评估6成138w=112w，你自己要掏112w，才能过户，
变相你出了房子网签价的差不多5成了，那你为啥不好好走按揭，出个3成就ok，把剩余的2成资金留手里可以支配呢？

还有，普通人走垫资买房后再抵押，成本如下：

成本如下：垫资额度：垫资成本，
房子网签价：过户税费，
房子网签价：买房中介费，
抵押额度： 贷款中介费

还有七七八八的营业执照，经营场地等等的杂费。

普通人，而且是买250w房子3成首付都掏不出来的普通人

本来就没这么积蓄，好好去走个按揭就可以了，折腾这么一趟，

就为了以后的月供从1w变成5000？浪费首套资格，变相就变成了5-6成首付，且付出不少成本，一点不划算！！

而且对于有公积金的贷款来说，垫资买房基本用不上公积金年化3.25%的贷款了，且公积金现在都可以30年了，更香。

所以，首套买房不要用抵押贷款，除非只能全款。

贷后管理：

按揭：好好供房贷，不要断供，基本不会出现银行要求你提前还款的情况

抵押：需要维护个人征信和企业主体，做了抵押后，部分银行贷后一个月查一次法人主体资质

最后：

基于今年货币政策的宽松，所谓的放水，经营贷利率低于按揭房贷，利率的确有利差，

但几百万的额度操作，既要知其一也要知其二，对于市场一边倒的情绪热情要保持警惕，

为什么市面上对于这个问题的讨论如此热烈，因为的确有利可图，

但是我从不无差别鼓吹让所有人都去接水，因为不是所有人都适用，不仅关乎操作手法和成本，也关乎认知和心态。

对于一听说有利差，就兴致冲冲不做任何准备和了解，就去薅羊毛的朋友，

我只想说句，小学生都知道银行开在公路边

“大众没有辨别能力，因而无法判断事情的真伪，所以经不起推敲的观点，都能轻而易举的得到普遍赞同!”

——《乌合之众》

你好坐标帝都（北京）很荣幸回答您的问题。

以北京为例：按揭贷款【首套房按揭利率年化5.2% 二套房按揭利率年化5.7%】

抵押经营贷款：一抵利率年化最低3.86%或4.35% 二抵利率年化4.85%/【抵押贷款与房屋按揭贷款利率相比 属实低很多】

注：新房必须房本下来才可以办理，抵押经营贷款。

一、房屋抵押贷款基本条件

1、 年龄在18-70周岁（抵押人+贷款年限<70）

2、 房屋抵押贷款额度为房产评估价格的7成或者5成（通常一抵为7成，二抵为5成）

3、 房屋抵押贷款的期限：抵押消费1-10年、抵押经营最长20年

4、 房龄最高在40年内

5、 抵押贷款的贷款利率一般为基准利息上浮10%-20%（最好根据产品和个人情况相结合）

6、 有还款来源；流水需覆盖月供的两倍

7、 个人或公司信用良好；两年之内不能连三累六

8、 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、别墅、法拍房、酒店式公寓、写字楼、办公楼等

9、 其他材料证明（资产证明。提供类似于其他房产、车辆、等做资产证明，可以提额）

10、办理流程所需大概15-20个工作日

以下介绍两款产品：

银行产品一：全款房抵押产品

【贷款年限】：10年

【年化利率】：3.86%

【还款方式】：先息后本，到期归本

【贷款额度】：可贷7成，计算方式，房屋价值的7成

银行产品二：【贷款年限】：20

【年化利率】：4.35%

【还款方式】：等额本息

【贷款额度】：可贷7成，计算方式，房屋价值的7成

银行产品三：二抵（也就是说不结清尾款 直接做抵押）

【贷款年限】：20

【年化利率】：4.85%

【还款方式】：等额本息

【贷款额度】：可贷6成

以上产品您借鉴一下，具体操作方案，是需要根据您实际情况来制定的（并不是说最好的产品，谁都适合，只有最合适您的，才是最好的产品）。

广大“知友”们好，我是天子健，对接“京津冀”等地区136家银行。信贷、企业贷、房抵、购房按揭等业务，如有相关方面的问题，深感荣幸为您解答，量身制定贷款方案，让贷款变得更简单

房屋按揭转抵押？懂得看

今年从全国的银行政策来看，贷款年限在逐渐缩短，3年期产品逐步成为了市场的主流。北京上海广州深圳杭州也还有一些5到10年期的抵押经营贷款产品。

那么转贷就会成为绕不过的话题。一劳永逸的相对年限长的产品就要承担5%左右的高利率，不过仍然比按揭贷款利率好一点。3年期产品一般在3.85到4.35之间。

转贷在当前市场主要是2种，一种是按揭贷款转经营贷款，一种是经营贷款转经营贷款。主要都是从一家银行A换到另外一家银行B，从而获得更低利率或者更高额度。

这两种转贷的流程都是一样的，在A贷款未结清状态下，去B银行申请新的贷款，B银行审批通过后，通过自筹资金或者从机构借款结清A银行贷款，去房管局撤掉A银行抵押，然后带着B银行的抵押材料，重新抵押，B银行放款，还掉借款。完成从A到B银行的贷款转换。

带着未结清的贷款去审批新的贷款，是为了减少资金占用时间，并且不会出现还进去原有贷款，不能获得新贷款的风险。

具体操作时一定要提前规划。才能获得更好的产品。另外转贷成本一定要仔细计算，并不适合所有人。最近一个上海粉丝，就是嫌麻烦，放弃了3.85的产品，然后转向申请4.25的产品。

坐标西安，专注房屋抵押贷款。

1.前情提要

前阵子一些同行这么给客户营销的比较多，都是营销存量客户把年化5.8%的按揭贷款转成年化3.85%的经营贷，客户省点利息，中介赚点服务费和垫资费。这是因为“受疫”和“住房不炒”政策双重影响，一来按揭利率比较高，二来支持实体经济发展，经营贷利率一降再降。所以有了折腾的空间。

2.现实情况

来，看看这笔账是怎么算的，拿按揭尾款100万来说吧(比较符合西安目前市场房价情况)，按揭我们按年化5.6%，30年等额本息来算，抵押经营贷年化3.85%来看。

A.按揭30年房贷支出

每月固定还款5740.79

每月本金利息组成不同，前期利息多本金少(注意这一点很重要)

30年合计利息支出107万(四舍五入)

B.抵押经营贷，年化3.85% 按多少年算？

坑就坑在这里了，抵押经营贷还款基本上都是先息后本，年限多为1～3年的先息后本。最近也是搭了政策支持实体经营的顺风车，先息后本可以做到10年，三年需要归一次本金(什么等额本息20年30年的经营贷别想了，北上广深也不好办，要啥自行车)。

这基本上是西安替换房贷最好的产品了，算一哈！

a.10年利息:38.5万

1000000×3.85%×10=385000

b.垫资费用1.5万(可省)

中间3年要归一次本金，当天进当天出，如果手里没有资金还需要垫资，10年需要3次。每次0.5%

1000000×0.005=5000

5000×3=15000

其实这100万相当于几笔账单，手里如果有20个，还进去再出来。再还进去再出来。倒上几次账单就平了，完全可以把垫子费省掉。这里咱先算上。

c.经营相关支出1.5万(可省)

因为是经营贷所以利率才这么低，如果借款人本身就有法人/股东身份，借款期限内经营状态正常，那ok这一部分支出为0。

如果没有呢？首先需要自己注册一个个体工商户，自己去办没有成本，但是10年内需要保持执照状态正常，年报这些，记账公司零申报一年1500，10年如下

1500×10=15000

d.支付中介费用2.5万(弹性)

一般3%左右，压一压2.5

1000000×0.025=25000

总体合计:利息,垫资费,经营性支出,中介费。

38.5+1.5+1.5+2.5=44万。

可以得出结论，100万30年房贷支出107万，转成经营性贷款10年支出44万。哎，划算啊对不对！肯定划算，一个是10年的先息后本，一个是30年的等额本息。这中间活脱脱差了20年啊！当然经营贷也是支持提前还款的，没有违约金，归还本金进去，利息也会降低，你要是3年把这100万本金归完，那你够硬！

结论是10年对30年没法比，没必要比，就看适不适合你！

抵押经营贷签约～

3.划重点！！！适合哪些人群？

a.做生意的客户群体，手里长年有流动资金。

本来就是法人/股东身份无需额外经营性支出(执照，记账这些)，3年一次的归本也没有压力不需要垫资。省下来的利息都是真金白银啊！甚至还能把房子这几年的升值部分套出来用于周转，投资等。

b.房贷计划几年内结清的或者部分高收入客户群体。

前面提到等额本息的月还款每个月相同，每个月组成的利息和本金不同，前期利息多本金少。如果有计划在5年左右结清房贷的小伙伴可以考虑转经营。

比起等额本息还款每个月实际利息，先息后本少出一部分利息。并且先息后本还款压力小，月供低。省下来的钱可以直接还到经营贷账户里，这样以后每个月利息会更低，剩下来更多归还本金。早早结清房贷，这种情况对借款人收入和自控能力有要求。省下来的都拿去花了还不如老老实实等额本息还吧。

10年的先息后本放款后取合同～

4不适合谁？

a.买房较早，月供2000左右的。

说实话没有必要折腾，10年以后可能2000就是一顿饭钱，通货膨胀还没算呢。

b.收入不稳定的客户群体。

抵抗风险比较小，虽然经营贷还款压力小。一旦逾期，后边就不好操作了。

c.房龄太老的客户群体

如果买的二手老破小，别折腾了，眼下办到银行去没有问题。如果受政策影响3年5年以后需要更换产品，那个时候房龄超了就难了。

总结一下:如果没有打算提前结清房贷的都不建议这么玩。金融产品受经济政策影响比较大，现行阶段来看，按揭转经营来看利大于弊。再有5年8年的政策变化了怎么办？合同签了10年的不害怕，没问题按合同走。中间出了问题的，需要转贷的还是有风险，不要赌政策。当然腰杆子硬的大哥们除外！

打字打的眼睛疼啊！希望对你有帮助～

楼主的问题有几个点需要明确一下。

第一：买的新房，这个房子是现房还是期房，如果是期房肯定是不能房贷置换抵押的，如果是现房，房本是否在手，房屋属于毛坯房大部分银行是不接受抵押的。

第二：买房按揭贷款，首付付了几成，贷了几成，这个是决定你置换的时候是否可以贷出和房贷相应的额度，举例：现在首套房首付都是20%，贷款80%，如果是办抵押贷款是根据房屋评估值的7成算可贷额度的，所以这种情况是无法置换的。

那什么情况下按揭置换抵押贷比较合适呢？

以北京为例，在北京买房，如果借款人夫妻名下有按揭记录再次办理按揭贷款就需要按北京买房二套政策（二套政策是首付60%，可贷40%）利率是：年化是5.5%。

也就是说如果在北京刚买的房子，首付高，利息高的，按揭置换抵押贷是比较合适的，因为现在抵押贷利率最低可以做到3.55%，先息后本10年期。但是置换抵押贷不能只看利息低还要把自己在置换期间产生的成本都算上以后，综合计算一下是否合适。

总结，按揭置换抵押贷不是适合所有人的，要根据自身的实际情况来考虑是否能节省成本。

坐标郑州，6年银行个贷经验，最近很多人想把按揭贷款转为现房抵押贷款，因为国家扶持小微企业，走经营贷利息更低，所以就会有很多人想转，针对这个问题，伍月一定要说下自己的看法，不是所有的客户都适合转低息！

适合按揭贷转低息的人群：

一、当初买房上浮30%的客户群体

大家都知道 ，当初郑州房价抄的火热，银行利率最高上浮30%。房价也是最高的时候，那个时候确实有很多人着急买房，哪怕上浮30%，也是有很多人着急买房，结果就是现在的高息，年化6.37%。比现在的现房抵押利息4%的高了2.37%，那确实高了不少的钱，那么及时换成20年等额本息，也是划算的，因为目前现房抵押最长可以做20年，适合大众客户，能够做下来的，华夏银行的30年本息就不要只看广告了，能做下来的客户寥寥无几。针对20年本息的利息，一般为4.9%,比着6.37%少了1.47%的利息。那么这这种是可以考虑置换的

如果说只是上浮10%的那部分客户，或者说打折的那部分客户，是真的不用考虑置换的。因为相差不大，按揭房贷款，是目前所有贷款中，周期最长，利息相对来说，最低的一个贷款了，不要觉得我要多还几十万的本金，银行赚我的钱岂不是赚大发了，我一辈子能不能赚几十万啊？把赚的钱都给银行了。

其实这个问题你要站在2个方面来考虑

1、今天的一块钱永远比明天的一块钱值钱，30年后的100万，和如今的100万相比，你觉得哪个100万价值更高？

2、我们买东西都需要先付钱才可以享有物品 ，在我们钱不够的时候，银行把钱贷给我们，让我们可以提前享受到物品属于自己的快乐，那么支付点利息，又有什么呢？

可能很多人会说，那我买了房，房价降了，我钱都亏没了，银行没有一点责任，我倒是把首付都亏进去了，银行的钱还得照还，其实针对这个问题呢，我是想说，银行只是负责把钱贷给我们，我们拿钱去买房也好，买任何东西也好，那么都是有风险的，我们在坐享房价升值带来的红利的时候，也要承担起相应的责任，没有任何一种买卖是只赚不亏的。房子是我们自己要买的，不是银行非要逼我们买的。所以出现了风险 ，也是分析是否自己冲动。

二：收入尚可，计划10年内还得起全部房贷的人

目前是有很多客户，收入不错，手里面也有钱，那么把30年房转换为10年的经营贷，也是可以的，因为10年还完贷款，对他是没有压力的，大家都知道房贷等额本息前期还得都是利息，那么直接转换为现房经营贷，不还本金，只还利息，可能用不到10年，过个几年，就能把房贷还完，那对于这部分人群来说，转贷就是适合的了，因为能少还几十万的利息。

什么样的人不适合做转贷：

说完适合做转贷的，那么就来说说哪些人不适合做转贷

正常上班，收入正常，勉强维持住家庭开销和月供，而且未来十年内，感觉收入不会有大幅度提高。

这种客户群体是不适合做转贷的，不要觉得利息低，你就想做，利息是低，但是他也是需要每3年还一次本金的 ，倒贷的时候， 那么一般是拿不出来这个钱来还的，那么就得找垫资公司，找垫资公司就得花钱，虽然不多，但是，当你每个月还款金额小的时候，你会把多余的两三千块钱拿去补贴家用，可能10年过去，你手里依然存不住钱，本金是一分钱没还，还得全部都是利息，如果你不转贷，那么还了10年，多多少少本金也是有还的，而且房贷是30年，你还有20年的时间，但是换成现房抵押，你只能根据10年后的政策，在贷，那么一般还是先息后本的还款方式，可能你循坏几次，本金还是还不了，这种方式对普通家庭而言，没有太大的优势。

最后，不是我说现房抵押不好，只是适应的客户群体不一样，房子在贷款的时候，永远都是你有能力还款的象征，所以，有钱的话，还是买房子更合适，但如果自己家庭只够买一套房子且10年内感觉收入不会有很大提高，那就老老实实还房贷，不要考虑利息低省钱的事，只管过好自己的生活，适合自己的，才是最好的。

最后，我是在郑州的伍月，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！

是的，按揭贷款转成抵押贷款可以降低利息，但是具体要看你的具体情况适不适合转



拿上海500W按揭，二套5.35%利率 等额本息 来计算：

抵押贷款等额本息 3.65% 利率：

同样的还款方式一年节省55056元的利息，20年节省101万左右


并且抵押贷款可以选择先息后本还款方式，500W 3.65% 先息后本还款：

500W ×3.65% ÷12=15208元（500W 每个月只付15208元利息）



经营抵押贷款利息低，但是需要名下有公司才可以申请，如果目前没有公司可以注册一家，或者直接收购一家成立一年以上的壳公司。